Сделки купли-продажи с рассрочкой платежей на недвижимость во Флориде – это вариант финансирования, который позволяет покупателю осуществлять периодические платежи вместо единовременной выплаты.
Содержание:
- Дома и квартиры во Флориде в рассрочку: в чем выгода?
- Договор о рассрочке
- Риски покупки недвижимости в рассрочку
- Апартаменты и виллы во Флориде в рассрочку с помощью юриста
Дома и квартиры во Флориде в рассрочку: в чем выгода?
При приобретении дома во Флориде с отсрочкой окончательного платежа соответствующий контракт часто выгоден обеим сторонам – и продавцу, и покупателю. Вызвано это следующими причинами.
Плюсы для продавца
Чаще всего продавец идет на подобное соглашение из-за желания растянуть признание прироста капитала на годы для целей федерального налогообложения. Таким образом, выплата налога на прибыль у начального владельца, будь то девелопер или физическое лицо, также происходит поэтапно.
Плюсы для покупателя
Рассрочка – очень популярное решение в случае, если покупатель не хочет или не может получить ипотечный кредит и ищет другие способы финансирования покупки жилья в Солнечном штате. Согласно соглашению о рассрочке (Installment Sale Agreement), покупатель выплачивает продавцу покупную цену частями в течение определенного периода времени. При этом покупатель немедленно вступает во владение недвижимостью, но продавец сохраняет право собственности в качестве гарантии до полной оплаты покупателем контракта. Такая схема идеальна, когда срочно нужна недвижимость, но нет достаточных средств, чтобы заплатить всю сумму сразу.
Договор о рассрочке
Типовой договор о покупке виллы или квартиры во Флориды в рассрочку включает в себя следующие разделы:
- Покупка и продажа активов.
- Исключаемые активы.
- Покупная цена.
- Право собственности.
- Обязательства покупателя.
- Возмещение убытков.
- Правовая защита продавца при неисполнении обязательств покупателем.
- Разное.
Стоит учесть, что в зависимости от конкретной сделки и договоренностей между сторонами, а также от того, какой тип недвижимости приобретается, в типовой договор могут вноситься изменения и дополнения. Например, при покупке строящейся новостройки во Флориде юристы покупателя, скорее всего, потребуют добавить пункт о защите прав своего клиента в том случае, если застройщик затянет строительство и не сможет сдать объект в обозначенные в договоре сроки.
Что именно прописывается в типовом договоре?
В первом разделе указывается адрес и другие характеристики продаваемого жилья, описываются дополнительные активы, которые могут входить в сделку (например, мебель, если дом или апартаменты продаются уже меблированными). Во втором оговариваются активы, не входящие в сделку, – например, картины и другие произведения искусства, которые были размещены стороной продавца в жилом объекте для рекламных целей.
Раздел «Покупная цена» (Purchase Price) включает в себя цену недвижимости и условия, на которых будут совершаться платежи: скажем, равными долями каждый квартал, всего 6 платежей. Здесь же оговаривается способ уплаты – банковским переводом или другим методом.
В разделе «Право собственности» юристы укажут, кто может пользоваться недвижимостью и на каких условиях и в какой момент легальное право собственности («тайтл», Title) будет зарегистрировано на покупателя. Здесь должно быть прописано, что продавец обязан обеспечить покупателю немедленный доступ в жилое помещение, отдать ключи, разрешить менять замки и прочее. При этом «тайтл» будет зарегистрирован на покупателя только после выплаты окончательного платежа. Опять же, в зависимости от конкретного ЖК во Флориде и того, готовое или строящееся жилье приобретается, условия могут отличаться. В этом же разделе указывается, в чью пользу будет застраховано жилое имущество.
В разделе об обязательствах покупателя объясняется, какие именно обязательства он несет. Покупатель подписывается в том, что знаком с состоянием объекта недвижимости и подтверждает свое желание приобрести его в том виде, в каком он есть. Устанавливается обязанность приобретающей стороны поддерживать хорошее состояние жилья до окончания срока договора.
В разделе «Возмещение убытков» стороны договариваются о том, как будут возмещать друг другу убытки в зоне своих ответственностей.
В разделе «Правовая защита продавца при неисполнении обязательств покупателем» может быть прописана конкретная процедура на случай пропуска или прекращения платежей со стороны покупателя. Например, может быть указано, что в случае просрочки платежа на 1 месяц право на владение недвижимостью возвращается к продавцу. Это важный пункт. Как правило, просрочка платежа при покупке недвижимости в рассрочку грозит покупателю жилья большими потерями, чем просрочка платежа при выплате ипотечного кредита. Сроки, при которых у покупателя может быть изъято неоплаченное имущество, так же обычно короче, чем те, на которые соглашаются банки.
В последний пункт стороны вносят различные дополнения, которые считают важными.
Стоит указать, что конкретный договор может сильно отличаться от типового и включать в себя любое количество дополнительных пунктов.
Риски покупки недвижимости в рассрочку
В большинстве договоров о покупке объекта недвижимости во Флориде в рассрочку есть пункт о конфискации. Он означает, что если покупатель не сможет внести необходимые платежи, он потеряет право на недвижимость. При этом продавец будет иметь право сохранить все платежи и не платить за любые улучшения, сделанные во время действия контракта покупателем.
Конфискация
Конфискация – основной риск для того, кто приобретает жилье в рассрочку. Если за время действия договора материальное положение покупателя изменится, и он не сможет продолжать выплачивать требуемые контрактом суммы в оговоренное время, он рискует лишиться не только права пользования недвижимостью, но и всех уже выплаченных ранее денег. Именно поэтому перед заключением договора о покупке в рассрочку покупателю следует оценить, насколько вероятно падение его доходов в ближайший год, два или в другой срок, в течение которого действует договор.
«Шаровой платеж»
Распространенным условием в договоре о рассрочке является «шаровой платеж». В этом случае условия после некоторого количества равных ежемесячных или ежеквартальных платежей (в зависимости от условий договора) покупатель должен выплатить оставшуюся часть долга одним крупным платежом. Как правило, этот последний «шаровой платеж» как минимум в 2 раза превышает размер предыдущих платежей. Это условие также невыгодно покупателю, особенно в том случае, если его доходы нестабильны.
Апартаменты и виллы во Флориде в рассрочку с помощью юриста
Все договора дают покупателям и продавцам пространство для переговоров, и этим надо уметь грамотно пользоваться. Следует помнить, что распределение платежей во времени может быть выгодно обеим сторонам, поэтому гибкость при обсуждении нюансов договора ожидается и от продавца.
Существует множество мелких деталей, о которых неопытный покупатель может не вспомнить при заключении контракта, но которые хорошо знают риелторы и юристы, постоянно работающие на рынке. При покупке недвижимости во Флориде всегда следует прежде всего заручиться поддержкой опытного агента.