Цикл подъемов и спадов, с которым сталкивался американский рынок в течение последнего десятилетия, запомнится как процесс медленного, но неуклонного восстановления сектора недвижимости. Какие тенденции можно было наблюдать в относительно недалеком прошлом – рассмотрим ниже.
Содержание:
- Строительный бум
- Серебряное цунами
- Рост спроса на арендную недвижимость
- Ипотечное чудо
- Застой капитала
- Пандемия COVID-19
Строительный бум
Одним из самых непредвиденных изменений на рынке американской недвижимости за последнее десятилетие стал расцвет строительной отрасли. Согласно данным U.S. Bridge, только в Огайо за год на возведение новых объектов было потрачено более 4 млрд долларов США. В 2017 году в строительной отрасли появилось 210 тыс. рабочих мест, что на 35% больше, чем в предыдущем году. Кен Леон, директор по исследованиям в области акционерного капитала в CFRA Research, высказался об этой ситуации следующим образом: «Застройщики начали понимать, как удовлетворять потребности миллениалов. Отрасль переключилась на доступные дома с большим открытым пространством».
Тем не менее, речь шла не только о новом строительстве. Отчет «Улучшение жилищного строительства Америки 2019» показывает, что в 2017 году домовладельцы потратили на реконструкцию недвижимого имущества на 50% больше, чем в конце 2010 года. Однако, согласно прогнозам, строительный бум сойдет на нет в текущем десятилетии, что отчасти связано с ожидаемым переходом от строительства новых домов к покупке вторичной недвижимости.
Серебряное цунами
В начале прошлого десятилетия рынок недвижимости находился под контролем бэби-бумеров. Это является причиной серебряного цунами, которое можно наблюдать в настоящее время. Термин «серебряное цунами» относится к домам, которые появляются на рынке, когда старшее поколение начинает стареть, выходить на пенсию, продавать свою собственность или мигрировать на юг. Данная тенденция зародилась в 2017 году, и ожидается, что она продлится до 2027 года. Некоторые аналитики предполагают, что за это десятилетие количество домов, поступающих на рынок от людей в возрасте 60 лет и старше, вырастет до 920 тыс.
Рост спроса на арендную недвижимость
В течение 2010-2020 годов миллениалы привлекли внимание магнатов сферы недвижимости. Эта демографическая группа захватила рынок, «став наибольшей долей покупателей жилья за последние пять лет», как сообщает Housing Finance 2020. Разница между этим поколением и предыдущим заключается в том, что миллениалы сталкиваются с отсроченным приобретением дома. Таким образом, они потратили больше средств на арендную плату, чем бэби-бумеры.
Фарнуш Тораби, финансист и ведущая подкаста SoMoney, объясняет: «Хотя исследования показывают, что миллениалы даже больше заинтересованы в покупке жилья, чем их родители, они медленнее приходят к заключению сделки из-за ряда финансовых проблем, в число которых входят студенческие долги и кредиты, а также отсутствие возможности накопить на первоначальный взнос».
В результате финансовых проблем, с которыми столкнулось поколение миллениалов, количество арендаторов в США увеличилось на 9,1% за последние десять лет. Это самый большой показатель с 60-х годов прошлого столетия.
Ипотечное чудо
Возможно, самым заметным преобразованием за последнее десятилетие стали изменения ставок по ипотечным кредитам. После 2010 года последствия рецессии все еще сохранялись. В 2020 году ставки по ипотечным кредитам достигли исторических минимумов, что привело к увеличению объемов рефинансирования в некоторых округах.
В 2022 году рынок жилой недвижимости начал испытывать трудности в результате очередного повышения ипотечных ставок. Средняя ставка по 15-летним кредитам увеличилась до 5,44%, по 5-летним кредитам – до 4,97%. Из-за этого стоимость американских объектов начинает снижаться, а количество продаж падать.
Застой капитала
Согласно данным Центра политики жилищного финансирования, в 2019 году, когда второе десятилетие подходило к концу, собственный капитал американских домовладельцев составлял 19,7 трлн долларов США, что является самым высоким показателем за всю историю. Американцам удалось удвоить собственный капитал, постепенно выплачивая ипотечные кредиты. «В 2008 году, в разгар Великой рецессии, более 11 млн домовладельцев имели отрицательный капитал или 25% заложенных домов», – сказал Фрэнк Нотафт, главный экономист CoreLogic.
Пандемия COVID-19
В марте 2020 года рынок жилой недвижимости США резко остановился, после того как большая часть страны закрылась из-за пандемии COVID-19. Однако летом, когда строгие ограничения были сняты, появились новые модели покупательского поведения: американцы, многие из которых перешли на удаленный формат работы, начали покупать объекты вдали от крупных мегаполисов и традиционных финансовых и технологических центров страны.
Особым спросом начала пользоваться жилая недвижимость Флориды. Состоятельные специалисты, перешедшие на удаленную работу, начали скупать и арендовать объекты в Майами, Орландо, Тампе и других популярных городах штата из-за низкой стоимости недвижимости и отсутствия подоходного налога. Это привело к резкому росту цен, которые, несмотря на недавнее снижение, все еще превышают допандемийный уровень.
Ожидается, что рост процентных ставок и снижение продаж в ближайшем будущем приведет к нормализации рынка и уравниванию стоимости жилой недвижимости по всей стране.