Новый отчет, опубликованный Институтом общественных ассоциаций, показал, что 74,2 млн американцев, или примерно 28% населения США, в настоящее время живут в ТСЖ/кондоминиумах или жилищных кооперативах. По состоянию на 2021 год в стране насчитывается около 358 тыс. общественных ассоциаций (почти 50 тыс. из которых находятся во Флориде), а совокупная стоимость всех их резиденций составляет почти 11 трлн долларов США.
«Общественные ассоциации последовательно росли на протяжении десятилетий», – говорится в отчете Института общественных ассоциаций. «Подавляющее большинство (89%) домовладельцев и жителей кондоминиумов оценивают свой общий опыт проживания в общественной ассоциации как «очень хороший» (38%), «хороший» (28%) или «нейтральный» (23%), согласно Опросу удовлетворенности домовладельцев 2022 года».
В отчете указывается, что около 26,6 млрд долларов США в виде взносов поступают в резервные фонды ассоциации для ремонта, замены и улучшения общего имущества, например, замены крыш, ремонта улиц, ремонта бассейнов и лифтов, соблюдения новых экологических стандартов и внедрения новых источников энергии.
Новое законодательство Флориды о кондоминиумах, требующее, чтобы здания от трех этажей и выше финансировали резервы и проходили инженерные проверки, приведет к значительному увеличению расходов жителей многоквартирных домов штата. Такие общины, скорее всего, будут вынуждены увеличить свои ассоциативные взносы, чтобы оплачивать текущие эксплуатационные расходы, а также долгосрочный ремонт и замену.
Советы директоров и управляющие недвижимостью, которые обнаруживают, что их резервы катастрофически недофинансированы и нуждаются в значительном увеличении, должны сообщать о серьезности ситуации и отвечать на вопросы владельцев во время своих заседаний. Такой подход будет необходим для того, чтобы эффективно проиллюстрировать затраты на содержание кондоминиума и соблюдение новых требований по финансированию и инспекциям. Все члены ассоциаций должны быть четко осведомлены обо всем, что требуется для поддержания стандартов их кондоминиума, а также выделять достаточно средств для предсказуемых долгосрочных затрат на техническое обслуживание, ремонт и замену.
Тщательный учет таких прогнозируемых долгосрочных затрат независимыми квалифицированными экспертами – лучший способ для ассоциаций ответить на все вопросы и опасения своих членов. Резервные исследования должны обеспечить глубокий анализ состояния всех мест общего пользования, включая кровлю, ландшафтный дизайн, экстерьеры зданий, парковочные места, лифты, бассейн(ы), оборудование HVAC, сантехнику, электричество, дренаж и другие элементы.
Точное прогнозирование таких долгосрочных затрат требует постоянного финансового мониторинга в сочетании с регулярными проверками. Учитывая все финансовые и бюджетные трудности, с которыми в настоящее время сталкиваются многие сообщества, владельцы домов и кондоминиумов будут требовать полного раскрытия и прозрачности всех затрат и расходов ассоциации.