En 2022, la legislatura de Florida aprobó una serie de leyes que afectan a casi 1.5 millones de condominios en todo el estado, así como a 28,000 asociaciones responsables de controlar los bienes raíces. Estos cambios incluyen reglas estrictas que rigen el mantenimiento de los edificios de apartamentos, el calendario de los controles estructurales, así como la gestión de los presupuestos y las reservas de las asociaciones.
La nueva legislación ha traído mucho cuidado a algunos residentes y asociaciones que han tenido que hacer frente a costosas reparaciones en los plazos que se aproximan. Los condominios envejecidos enfrentan dificultades particulares a medida que se acercan a la obsolescencia funcional, lo que hace que el terreno en el que se encuentran sea más valioso que los edificios en sí.
"En algunos casos, las asociaciones eluden la aplicación de las nuevas leyes a favor de la venta completa de sus propiedades. Esta dinámica aumenta la oferta de terrenos asequibles y amplía las oportunidades para los desarrolladores e inversores que concluyen transacciones en Florida", dice Carter McDowell, portavoz del Grupo de Desarrollo de Tierras y Relaciones Gubernamentales de Bilzin Sumberg.
El crecimiento récord de la población alimenta la búsqueda de parcelas edificables
Al ser una península rodeada de agua por tres lados, Florida es un mercado con recursos de tierra limitados y la cantidad de tierra disponible para construir es limitada. Esta escasez de tierras se ve agravada por un aumento de nuevos residentes. La Oficina del Censo informa que 320,000 estadounidenses se mudaron a Florida en 2022, más que cualquier otro estado.
Este crecimiento de la población está alimentando la demanda histórica de propiedades residenciales y comerciales en comunidades de toda Florida, colocando condominios envejecidos listos para la renovación bajo la mirada de desarrolladores inmobiliarios de otros estados que buscan una oportunidad para ingresar al mercado.
"Aunque los bienes raíces que se ofrecen a la venta públicamente tienden a despertar una fuerte competencia, identificar condominios que no son de mercado cuyos residentes estarían dispuestos a vender su parte es en parte un arte, en parte una ciencia", explica Anthony de Jurre, portavoz del grupo de desarrollo y relaciones gubernamentales Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations.
Según la legislación aprobada en 2022, todos los condominios en Florida mayores de 30 años deben someterse a una evaluación estructural realizada por un ingeniero certificado. Los resultados del estudio deben comunicarse al municipio local. Estos informes eventualmente se hacen públicos, convirtiéndose en una valiosa fuente de información.
"Un análisis cuidadoso de estos informes de ingeniería, combinado con un conocimiento profundo del uso de la tierra local y las autorizaciones de zonificación, permite determinar a simple vista qué propiedades vale la pena monitorear", agrega Anthony de Jurre.
Las oportunidades de inversión se extienden mucho más allá del paseo marítimo
La reciente ola de demolición de condominios en el sur de Florida se ha centrado en áreas costeras de alto nivel destinadas a ser remodeladas en residencias u hoteles de lujo.
Sin embargo, una mirada más cercana a los condominios envejecidos de Florida muestra que muchas de estas propiedades se encuentran lejos de la costa. En muchos casos, las propiedades más antiguas ubicadas dentro de la península se pueden comprar a un precio unitario más bajo y beneficiarse de una zonificación más flexible.
"Se ha prestado mucha atención a la costa, pero en muchos casos hay incluso más oportunidades dentro de la península", dijo Sarah Barley Herald, portavoz del Grupo de Desarrollo de Tierras y Relaciones Gubernamentales de Bilzin Sumberg, que se enfoca en asociaciones público-privadas, viviendas asequibles y desarrollo de tierras.
"Desde terrenos diseñados para viviendas asequibles y comercializables hasta oficinas y tiendas, la compra de bienes raíces nacionales a un precio más bajo puede conducir a inversiones más rentables a largo plazo . La clave para maximizar las ganancias es comprender qué se puede construir y a qué precio, antes de realizar una compra", agrega Herald.