В 2022 году законодательный орган Флориды принял ряд законов, затрагивающих почти 1,5 млн кондоминиумов по всему штату, а также 28 тыс. ассоциаций, которым поручено контролировать недвижимость. Данные изменения включают в себя строгие правила, регулирующие содержание многоквартирных домов, сроки проведения структурных проверок, а также управление бюджетами и резервами ассоциаций.
Новое законодательство доставило множество забот некоторым жителям и ассоциациям, которым пришлось заниматься дорогостоящим ремонтом в условиях приближающихся сроков. Стареющие кондоминиумы сталкиваются с особыми трудностями, поскольку они приближаются к функциональному устареванию, что делает землю, на которой они располагаются, более ценной, чем сами постройки.
«В некоторых случаях ассоциации обходят соблюдение новых законов в пользу полной продажи своей собственности. Данная динамика увеличивает запас доступной земли и расширяет возможности для застройщиков и инвесторов, заключающих сделки во Флориде», – объясняет Картер Макдауэлл, представитель Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations Group.
Рекордный рост населения разжигает охоту за земельными участками для застройки
Будучи полуостровом, окруженным водой с трех сторон, Флорида является рынком с ограниченными земельными ресурсами, а количество доступных участков для застройки ограничено. Этот дефицит земли усугубляется всплеском новых жителей. Бюро переписи населения сообщает, что 320 тыс. американцев переехали во Флориду в 2022 году – больше, чем в любой другой штат.
Данный рост населения подпитывает исторический спрос на жилую и коммерческую недвижимость в сообществах по всей Флориде, ставя стареющие кондоминиумы, созревшие для реконструкции, прямо под прицел застройщиков из других штатов, ищущих возможность для входа на рынок.
«Хотя недвижимость, публично выставленная на продажу, как правило, вызывает острую конкуренцию, выявление нерыночных кондоминиумов, жители которых будут готовы продать свою долю, является отчасти искусством, отчасти наукой», – объясняет Энтони де Юрре, представитель Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations Group.
В соответствии с законодательством, принятым в 2022 году, каждый кондоминиум во Флориде старше 30 лет должен пройти структурную оценку, проводимую сертифицированным инженером. Результаты исследования необходимо предоставить местному муниципалитету. Данные отчеты в конечном итоге становятся общедоступными, превращаясь в ценный источник информации.
«Тщательный анализ этих инженерных отчетов в сочетании с глубоким пониманием местного землепользования и разрешений на зонирование позволяет наметанному глазу определить, какие объекты заслуживают внимания», – добавляет Энтони де Юрре.
Инвестиционные возможности простираются далеко за пределы набережной
Недавняя волна сноса кондоминиумов в Южной Флориде была сосредоточена на прибрежных участках премиум-класса, которым суждено было перестроиться под роскошные жилые дома или отели.
Однако более пристальный взгляд на стареющие кондоминиумы Флориды показывает, что многие из этих объектов расположены далеко от береговой линии. Во многих случаях старые объекты недвижимости, расположенные во внутренней части полуострова, можно приобрести по более низкой цене за единицу и воспользоваться более гибким зонированием.
«Большое внимание уделялось береговой линии, но во многих случаях внутри полуострова имеются еще большие возможности», – говорит Сара Барли Геральд, представитель Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations Group, которая фокусируется на государственно-частном партнерстве, доступном жилье и освоении земель.
«От участков, предназначенных для доступного и рыночного жилья, до офисов и магазинов, приобретение внутренней недвижимости по более низкой цене может привести к более выгодным долгосрочным инвестициям. Ключом к максимизации прибыли является понимание того, что можно построить и по какой цене, до осуществления покупки», – добавляет Геральд.