Иностранцам, решившим купить недвижимость во Флориде, США, важно хорошо понимать, что представляет собой этот процесс. Он может оказаться особенно трудным прежде всего для тех, кто приобретает дом или квартиру во Флориде впервые и плохо представляет, с какой стороны подойти к этому вопросу и на что обратить особое внимание. Расскажем обо всех секретах выбора жилья на вторичном рынке или в одной из строящихся новостроек во Флориде по порядку.
Содержание:
- Составить список приоритетов
- Найти надежного агента по недвижимости
- Заказать поездку
- Подготовить деньги к переводу за границу
- Зарезервировать деньги для дополнительных расходов
- Выбрать объект недвижимости
- Изучите сезонность на рынке жилья Флориды
- Сделать предложение
- Отправить в дом инспектора и оценщика
- Закрыть сделку
Составить список приоритетов
Прежде чем приступить к поиску идеальной для себя недвижимости, полезно составить список приоритетов – тех качеств вашей будущей собственности, которые для вас как покупателя особенно важны. Подумайте, почему вы хотите владеть недвижимым имуществом именно во Флориде, как оно будет использоваться, какую локацию вы предпочитаете, город или деревню, и нужны ли вам поблизости особые удобства или объекты социальной инфраструктуры, например, такие как бассейн или фитнес-зал, детский сад, школа или больница. Четкое и ясное представление о том, какой именно жилой объект вы ищете, сделает процесс выбора максимально простым и приятным.
Проранжируйте ваши приоритеты по степени важности: какими качествами жилье обязательно должно обладать, а от чего вы можете отказаться, если все остальное в квартире или доме во Флориде вас будет устраивать.
Найти надежного агента по недвижимости
Агент по недвижимости – ваш проводник на местном рынке недвижимости. Без опытного риелтора приобретать жилье во Флориде, да и в остальных регионах США, не рекомендуется. Покупатель, как правило, не несет дополнительных расходов на комиссионные агенту – продавец традиционно платит риелтору покупателя.
Опытный агент работает на вас: он готов помочь и поддержать вас в зачастую запутанном процессе покупки жилья, а годы работы на рынке позволяют ему понимать, на что обратить внимание в первую очередь и как лучше защитить своего клиента. Агент может помочь вам сориентироваться на крайне разнообразном рынке недвижимости штата, получить наилучшее предложение по цене и заключить сделку без нарушения законов.
Совет! Не заключайте договор с первым же попавшимся вам агентом. Проведите серию интервью и выберите для сотрудничества того, кто знает ваши целевые районы и хорошо общается именно с вами. Обратите внимание на следующие факторы:
- Количество сделок за последний год. (Чем больше, тем лучше!)
- Опыт работы в вашем ценовом диапазоне.
- Общий балл отзывов.
- Индивидуальные отзывы и жалобы.
Агент по недвижимости будет вашим главным союзником в процессе покупки жилья во Флориде. Помимо поиска и показа объектов недвижимости он поможет вам сделать предложение, согласовать контракт и провести процесс закрытия сделки. Кроме того, он может порекомендовать вам других поставщиков услуг, таких как титульные компании и инспекторы, которые помогут вам купить дом во Флориде.
Заказать поездку
Если вы плохо знаете Флориду, важно сначала познакомиться с этим штатом и конкретно с тем городом или городами, где вы планируете приобрести жилье. К примеру, в каждом крупном городе США есть «плохие» и «хорошие» районы, о которых важно знать перед выбором жилья. Если времени на поездку нет, можно воспользоваться Гугл.картами и внимательно изучить отзывы местных жителей. Вам также следует узнать у агента об особенностях законов о собственности в конкретном муниципалитете.
Подготовить деньги к переводу за границу
Курсы валют постоянно колеблются, и при большой сумме разница в конечной стоимости объекта в национальной валюте может быть огромной. Покупка недвижимости за границей часто связана с отправкой за рубеж большой суммы денег, поэтому не стоит оставлять на волю случая валютный курс или рисковать большими комиссионными за перевод. Заранее выясните, как вы будете переводить деньги, поймайте момент с выгодным для вас курсом и подготовьте нужную сумму в долларах США на счете, с которого вы сможете быстро и без проблем заплатить за выбранное жилье.
Вы можете минимизировать влияние подобных колебаний, сотрудничая со специалистом по международным платежам. Он сможет объяснить вам особенности рынка и предложить инструменты, которые помогут вам получить желаемую ставку, например, валютный форвардный контракт. Опытный риелтор может посоветовать вам такого специалиста.
Зарезервировать деньги для дополнительных расходов
- Рассматривая стоимость владения апартаментами или виллой во Флориде, важно понимать, что с процессом покупки будут связаны дополнительные расходы.
- Расходы на закрытие сделки, которые оплачиваются после того, как вы внесете залог, могут быть довольно высокими. Следует зарезервировать на них около 5% от стоимости недвижимости. Среди подобных расходов:
- налог на недвижимость, который рассчитывается ежегодно, счет обычно выставляется вам или вашему ипотечному кредитору. В США его обычно называют эскроу;
- налог с продаж и использования, налог на развитие туризма. Оба налога подлежат уплате во Флориде, и стоимость каждого из них зависит от того, в каком округе вы находитесь.
- Страхование. Помимо страхования здания и содержимого вы, возможно, захотите рассмотреть вопрос о дополнительном страховании ответственности, если планируете сдавать свою недвижимость в аренду.
- Также важно изучить подоходный налог в США и выяснить, придется ли вам платить его там или оплачивать налог на иностранный доход в той стране, гражданином которой вы являетесь.
Выбрать объект недвижимости
К этому времени вы уже примерно определились с городом или хотя бы с регионом Флориды − южным, центральным или северным, на побережье Мексиканского залива или возле Атлантики. Ищите в выбранном регионе районы, в которых:
- цены на жилье находятся в пределах вашего ценового диапазона;
- стоимость жилья в последние 1−2 года растет;
- местные удобства соответствуют вашему образу жизни.
В настоящее время типичная стоимость дома в штате составляет 406 988 $ (медианная чуть меньше), но не волнуйтесь, если эта цена не совсем соответствует вашему бюджету. Цены на жилье сильно варьируются от города к городу и даже от района к району! Также посмотрите на тенденции стоимости домов в прошлом. Это даст вам представление о том, насколько может вырасти стоимость вашего дома или апартаментов в ЖК во Флориде в ближайшие несколько лет.
Изучите сезонность на рынке жилья Флориды
Время поиска жилья в Солнечном штате может сильно повлиять на количество вариантов. Так, в этом штате исторически сложилось, что в марте продается больше всего домов. Поиск в это время года может дать вам больше вариантов и большую вероятность найти дом своей мечты. С другой стороны, в декабре во Флориде продается на 23,9% меньше домов, чем в пик сезона. Это снижает уровень предложения, но в то же время позволяет покупателю торговаться с продавцом с позиции силы – если продавец выставил свой объект на рынок в декабре, он, скорее всего, нуждается в деньгах и желает продать его поскорее.
Сделать предложение
Как только вы найдете дом, который вам понравится, настанет время сделать предложение. Это делается с помощью вашего агента по недвижимости. Если поиск дома пришелся на март, будьте готовы реагировать быстро – как говорилось выше, в этом время года жилые объекты в штате расходятся, как горячие пирожки.
Отправить в дом инспектора и оценщика
Для Флориды инспекция дома – очень важный момент. На этом этапе вы можете или отказаться от своего предложения, или использовать данные, полученные от инспекторов, чтобы снизить цену.
Лицензированный специалист проверяет дом на наличие любых невидимых или потенциальных проблем.
Оценщик (в случае, если вы покупаете дом в ипотеку, оценщика отправит в дом банк) осматривает дом, чтобы определить, сколько он стоит.
Осмотр дома во Флориде лицензированным инспектором дает вам уверенность в состоянии недвижимости до того, как вы потратите тысячи долларов США на его приобретение.
Инспектор должен проверить следующие части дома:
- крышу;
- фундамент;
- электрическую систему;
- системы отопления, вентиляции и кондиционирования;
- водопровод;
- септическую систему (если есть).
- Кроме того, во Флориде следует запросить проверку дома на наличие термитов и вредителей.
Во Флориде от продавцов требуется раскрытие информации о некоторых известных проблемах с недвижимостью, но другие недостатки можно увидеть только при внимательном изучении постройки. Проведение дополнительной проверки до закрытия сделки может помочь защитить ваше здоровье и ваш кошелек в долгосрочной перспективе.
Закрыть сделку
Закрытие сделки по покупке нового дома во Флориде требует выполнения двух основных задач. Во-первых, после оплаты стоимости покупки вы просмотрите и подпишите необходимые документы, чтобы титул перешел на ваше имя. Затем вы оплатите расходы на закрытие сделки, чтобы стать официальным владельцем дома.
В день закрытия сделки приготовьтесь подписать множество документов. Следует запросить все бумаги заранее, чтобы прочитать и убедиться, что вы все понимаете.
К числу важных форм и документов, с которыми необходимо ознакомиться, относятся:
- договор купли-продажи;
- раскрытие информации о постройке;
- залоговый документ (если есть).
После завершения оформления документов покупатель оплачивает расходы на закрытие сделки титульной компании. Титульная компания позаботится о распределении средств между всеми поставщиками услуг.
Как правило, расходы на закрытие сделки для покупателей жилья можно разделить на четыре основные категории:
- Титульные и эскроу-расходы: сборы, выплачиваемые титульной компании за перевод собственности на ваше имя. Эти расходы включают в себя комиссию титульной компании за расчеты, титульное страхование и расходы на поиск титула.
- Расходы будущих периодов: текущие расходы на приобретение жилья. Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы заемщики заранее оплачивали налоги на недвижимость и страхование домовладельцев.
- Прочие расходы при закрытии сделки: различные расходы, которые зависят от конкретного покупателя. Расходы на закрытие сделки могут включать в себя плату за проверку наличия вредителей, расходы на сертификацию и другие услуги, необходимые для покупки дома.
- Комиссионные кредитора: комиссионные, выплачиваемые кредитору за выдачу и андеррайтинг вашего кредита. Если вы приобретаете жилье за наличные деньги, этого расхода не будет.