Калифорния и Флорида входят в тройку самых густонаселенных штатов США. Неудивительно: как сами американцы, так и иммигранты предпочитают локации с развитым рынком труда, теплым климатом и наличием пляжей. Количество желающих купить недвижимость во Флориде заметно увеличилось за последние 3 года. Сегодня в Солнечном штате проживает около 22 млн человек. Население Калифорнии приближается к 40 млн человек, из которых почти 700 000 являются миллионерами и около 80 − миллиардерами.
Содержание:
- Цены на недвижимость во Флориде и в Калифорнии
- Прогноз на 2023 год
- Аренда
- В каком штате лучше жить?
- Тенденции
- Доходность недвижимости
Цены на недвижимость во Флориде и в Калифорнии
Медианная цена дома во Флориде сегодня в 2 раза ниже, чем аналогичный показатель в Калифорнии. Это делает рынок недвижимости Солнечного штата гораздо более доступным для покупателя. В опубликованном в апреле отчете местной ассоциации риелторов о продажах и ценах на жилье в Калифорнии указывалось, что несмотря на резкий рост ипотечных ставок и нехватку свободных домов, медианная цена дома на одну семью в штате впервые за 6 месяцев превысила 800 000 $. Единственный штат, который превосходит по дороговизне жилья Калифорнию, − это Гавайи. Но рынок Гавайев гораздо менее емкий: там зафиксировано всего 452 030 домохозяйств по сравнению с 12,8 млн домохозяйствами в Калифорнии.
Во Флориде медианная стоимость дома с начала 2023 года колеблется вокруг цифры 400 000 $. Напомним, медианной ценой называется тот показатель, относительно которого половина домов в штате продается дороже, а половина − дешевле. Средняя цена обычно выше за счет сверхдорогих объектов недвижимости, влияющих на конечный результат.
Для сравнения, средняя цена жилого дома в США в марте 2023 года составила 761 540 $ (включая существующие дома, новостройки, односемейные дома, кондоминиумы и таунхаусы). Медианная цена за год выросла на 6,3% и составила 424 495 $.
Прогноз на 2023 год
В 2023 году на обоих рынках недвижимости ожидается снижение количества сделок купли-продажи по сравнению с «перегретым» 2022 годом. В Калифорнии по итогам года прогнозируют снижение объемов продаж домов на одну семью на 18,2% до уровня в 279 900 единиц (в 2022 году было продано 342 000 единиц). Уже сейчас рынок заметно «затормозился», особенно в северной части штата.
Во Флориде также отмечается снижение как выставленных на продажу домов, так и объема заключенных сделок. Главный экономист местной ассоциации риелторов Брэд О'Коннор сообщил, что дома и квартиры во Флориде в 2023 году будут продаваться в более спокойном темпе, чем в предыдущие годы. Основное падение объема предложения и заключенных сделок также ожидается на севере полуострова.
«Мы ожидаем, что рынок жилой недвижимости штата вернется к более типичному темпу, − сказал О'Коннор на саммите «Тенденции рынка недвижимости Флориды 2023». − Я считаю, что рынок в 2023 году будет больше похож на «традиционный» рынок жилья во Флориде в 2018−2019 годах, поскольку предложение и спрос станут более сбалансированными».
Калифорнийская ассоциация риелторов пересмотрела свой прогноз рынка жилья на 2023 год, сделав его более пессимистичным. В целом данные статистики указывают на сложную рыночную ситуацию в штате со снижением продаж жилья и прогнозируемым снижением медианных цен на жилье по сравнению с предыдущим годом примерно до 758 600 $. Снижение цен за год может достичь 9%.
По рынку недвижимости Флориды местные риелторы дают более оптимистичный прогноз, предполагая, что к декабрю 2023 года цены на рынке или останутся такими же, как в январе, или повысятся на 2−5%. Согласно Индексу стоимости жизни от Совета по общественным и экономическим исследованиям штата, тремя самыми дорогими рынками во Флориде для покупки дома в 2023 году являются Сарасота, Майами и Форт-Лодердейл.
Аренда
Когда цены на жилье растут сверх и без того высокого уровня, как покупатели жилья могут за ними угнаться? Это нелегко. В последние годы рост стоимости жилья в Калифорнии опережал рост доходов резидентов штата. Согласно Национальному отчету по аренде жилья за 2022 год, три из пяти самых дорогих рынков аренды квартир с 1 спальней в США находятся в Калифорнии. Это города Сан-Франциско, Сан-Хосе и Окленд. В этих же локациях риелторы ждут наибольший спад на рынке недвижимости в 2023 году.
Медианная арендная плата за единицу жилья в Лос-Анджелесе сегодня составляет 2828 $ в месяц. При этом медианная месячная зарплата в Лос-Анджелесе − исходя из медианного валового дохода домохозяйства в размере 51 538 $ после вычета налогов − составляет примерно 3316 $. При такой зарплате стоимость аренды съедает большую часть дохода. Относительно января 2022 года к январю 2023 года цены на аренду в мегаполисе выросли следующим образом:
- студия – 1698 $ (+10% за год);
- 1 спальня – 2395 $ (+7%);
- 2 спальни – 3190 $ (+7%);
- 3 спальни – 4378 $ (+4%);
- 4 спальни – 5925 $ (без изменений).
Во Флориде медианная стоимость аренды жилой единицы равняется 1300 $ в месяц при медианном располагаемом доходе в 2523 $ в месяц.
Средняя цена аренды жилой единицы в Лос-Анджелесе составляет 3885,92 $ в месяцна, что на 53% выше аналогичного показателя в главном мегаполисе Флориды − Майами.
В каком штате лучше жить?
В обоих штатах потрясающие пляжи, спокойный образ жизни и красивая архитектура, но один вопрос возникает снова и снова. В каком штате лучше жить? Начнем с того, что калифорнийские пляжи при всей своей красоте очень холодные. Вода у берегов Калифорнии редко прогревается выше 20 °С. В отличие от побережья Атлантического океана в районе Майами или пляжей Мексиканского залива, где можно проводить время в воде круглогодично.
Если вы любите слушать тихий прибой и любоваться безмятежными видами океана, Флорида, вероятно, будет для вас лучшим домом. Ее белые песчаные пляжи более приспособлены для семейного отдыха.
Калифорния – это рай для любителей активного отдыха. На пляжах, особенно в районе Сан-Диего и Ла-Джоллы, сильные прибои и ветра. Серферы любят кататься на больших волнах и испытывать свои навыки во время приливов.
Флорида намного дешевле Калифорнии: стоимость жизни в среднем здесь всего на 1% выше, чем в среднем по стране, а в отдельных городах даже на 10% ниже.
В Калифорнии стоимость жизни в 2022 году была на 38% выше, чем в среднем в других городах страны.
Оба штата предлагают уникальные карьерные перспективы. Калифорния лидирует в сфере технологий и развлечений, а Флорида преуспевает в туризме и здравоохранении. Выбор между ними зависит от сферы интересов, желаемого образа жизни, карьерных устремлений.
Тенденции
Компании переносят свои офисы в Техас и Флориду, и часть людей также начинает переселяться из Калифорнии в другие штаты. Эта тенденция усилилась с момента начала пандемии и увеличением числа удаленных работников. Из Калифорнии люди уезжают из-за высоких местных налогов и недоступной стоимости жилья.
Напротив, Флорида во время пандемии испытала небывалый приток населения, переезжающего в штат в поисках более дешевой и комфортной жизни. Такая динамика выгодна для потенциальных инвесторов в апартаменты и виллы во Флориде − спрос на арендное жилье здесь продолжит расти в ближайшие 5 лет.
Пока объемы продаж недвижимости во Флориде снижаются, время листинга увеличивается, но стоимость проданных единиц растет. Снижение объемов сделок вызвано как недостаточным уровнем предложения, так и повышением ипотечных ставок и переоценкой своих финансовых возможностей частью покупателей после этого.
Вот взгляд на показатели рынка жилья Флориды в IV квартале 2022 года (октябрь − декабрь) по сравнению с IV кварталом 2021 года:
| IV квартал 2022-го | IV квартал 2021-го | Процентное изменение |
|---|---|---|
| Медианная цена продажи дома на 1 семью | ||
| 400 000 $ | 365 000 $ | +9,6% |
| Закрытые продажи | ||
| 57 004 | 85 157 | -33,1% |
| Медианное время продажи | ||
| 76 дней | 54 дня | +40,7% |
| Средняя ставка по ипотеке (15-летняя фиксированная) | ||
| 5,68% | 2,33% | +143,78% |
Доходность недвижимости
С учетом высокой стоимости калифорнийского жилья годовая доходность, то есть соотношение стоимости жилья с совокупной арендной платой, получаемой за год, здесь относительно невысока и варьируется по штату в пределах 4−6%. При этом в абсолютных цифрах, то есть по количеству получаемых за год с арендаторов сумм, доходы домовладельцев в Калифорнии в последние 2 года повышались на 8−18% ежегодно.
Во Флориде только за 2022 год средние показатели ROI по штату выросли на 85,4%. Уровень доходности в Майами сегодня находится в районе 4−9% в зависимости от конкретного квартала и типа жилого объекта. Недорогие виллы во Флориде, построенные в красивых местах в 1930-х годах прошлого века, после легкой реставрации показывают доходность выше среднего. Тем, кто согласен ждать, можно посоветовать обратить внимание на строящиеся новостройки во Флориде на островах в южной части полуострова.