Примерно 35% американцев не имеют собственного жилья. То есть из 333 млн американцев около 114 млн живут в 44 млн арендованных резиденций. Это означает, что значительная часть жителей страны постоянно вынуждена вникать во все тонкости процесса аренды в качестве съемщиков недвижимости.
Во Флориде, третьем по численности населения штате Америки, арендаторов также довольно много. Их количество, начав расти с 2,1 млн человек в 2007 году, зафиксировалось на уровне 2,6−2,7 млн в 2015 году и с тех пор почти не меняется.
В то же время сообщество владельцев жилья непрерывно растет с 2013 года, прибавляя примерно по 100 тыс. владельцев ежегодно. Такая тенденция могла бы способствовать демократизации рынка, если бы не цены на недвижимость во Флориде – только за последние 5 лет они выросли на 80% и не планируют останавливаться. К тому же количество желающих сдавать свою недвижимость в аренду в США постоянно снижается. В дополнение к гражданам США также снимают жилье и многие иностранцы. Им зачастую проще снять квартиру во Флориде при средней стоимости ежемесячной аренды примерно 2,5 тыс. $, чем искать деньги для покупки виллы или новостройки во Флориде.
Что же необходимо знать всем, кто планирует стать арендатором жилья в Солнечном штате?
Содержание:
- Основной закон
- Взаимоотношения собственника жилья и арендатора
- С чего начать
- Билль о правах арендатора
Основной закон
Общие вопросы найма и сдачи жилых площадей в аренду во Флориде регулируются главой 83 второй части законов штата Флориды в редакции 2019 года. В ней подробно описывается характер взаимоотношений между собственником жилья (landlord) и арендатором (tenant). Сразу заметим, что собственники мобильных домов (трейлеры и прочее), арендующие место в специальном кемпинге, должны руководствоваться совершенно другой частью закона, а именно главой 723. Однако поскольку в них живет не более 5% американцев, а приезжих и того меньше, рассматривать этот случай мы не будем.
Договор об аренде
Любая сдача собственной недвижимости за деньги должна оформляться договором, который имеет следующие характерные черты:
- Он может быть письменным или устным. Всегда, когда это возможно, рекомендуется заключать письменный договор. Устное соглашение, даже заключенное в присутствии свидетелей, всегда может быть превратно истолковано, и вы можете потерять жилье и деньги. Кстати, уведомление об увеличении арендной платы может быть сделано только в письменном виде. А договор на аренду на срок более года в любом случае обязан быть на бумаге.
- Договор заключается на определенный срок или бессрочно. При бессрочном вы платите аренду ежемесячно или еженедельно, и эта плата может быть пересмотрена владельцем в любой момент. Расторжение ежемесячного договора производится по уведомлению одной из сторон не менее чем за 15 дней до следующего срока внесения арендной платы, и такая аренда расторгается точно к этому сроку. При еженедельной оплате уведомление должно быть получено второй стороной не менее чем за 7 дней.
- Важно: старайтесь всегда доставлять и получать такие и другие уведомления лично, с отправлениями по почте легко пропустить необходимые сроки. Увеличение оплаты происходит по той же схеме. Во Флориде владелец частного жилья может расторгнуть бессрочный договор аренды в любой момент, никакие дополнительные основания ему не нужны. Поэтому такая форма влечет определенные риски для арендатора.
- При заключении договора на конкретный срок вы застрахованы от внезапного выселения или повышения арендной платы, но зато привязаны к конкретному адресу. Во Флориде арендодатель не обязан возвращать деньги при досрочном расторжении договора, например, если вам необходим переезд по работе или состав семьи изменился − и вы хотите снять что-то другое. Чтобы уберечь себя от возможных потерь, вы можете предусмотреть специальный пункт в договоре, но не факт, что владелец жилья пойдет на это. Или попробовать пересдать арендованное жилье другому человеку, но об этом ниже.
- Особенность штата Флориды – при завершении договора аренды он считается прекращенным. Чтобы продолжить арендовать жилье, съемщик должен явно выразить такое намерение, желательно в письменном виде. Если владелец не планирует продолжать отношения, а арендатор отказывается съезжать, то совершенно законно его арендная плата может быть увеличена в 2 раза. При этом все правила для сроков уведомлений как о прекращении, так и о возобновлении аренды действуют для обеих сторон.
- В договоре должны быть прописаны стандартные правила для выселения при задержке арендной платы. Они включают трехдневное уведомление о выселении неплательщика, которое обычно просто прикрепляется к двери. Впрочем, эти дни не включают выходные и праздники, а в случае доставки по почте добавляется еще 5 дней. Конечно, при внесении оплаты в течение этого периода выселить съемщика никто не вправе. Затем он может в пятидневный срок подать встречный иск, но доводить до судебного разбирательства, конечно, не стоит.
- В нем прописываются важные условия аренды – например, возможность проживания с животными или наличие парковочного места. При этом владелец может выселить арендатора за несоблюдение таких условий, но не всегда. Скажем, если вы ставили машину на чужое парковочное место, но после замечания перестали, то это «устранимое нарушение», за него выселить нельзя. Однако вы должны исправить нарушение в течение недели после уведомления и больше его не повторять. А вот за хулиганство в отношении соседей или уничтожение имущества арендодателя можно выселить безусловно.
- Также практически всегда в договоре существует пункт о внесении security deposit – обычно в размере оплаты аренды за 1 месяц. Хотя он и предназначен в основном для непредвиденного ремонта или погашения неоплаченных счетов, часто этот депозит может быть удержан в случае преждевременного выезда съемщика. Чтобы ограничить издержки только этим депозитом, а не платить за весь оставшийся срок аренды, включите такое соглашение в текст договора или подпишите его с владельцем отдельно.
- Возможность пересдачи арендованного жилья (sublet) также может быть зафиксирована в договоре. Тогда вы имеете право пересдать квартиру, если ей не пользуетесь, или сами снять у такого же съехавшего арендатора. Помните, что устная пересдача не накладывает никаких обязательств на владельца, поэтому он может выселить незнакомого ему человека в любой момент.
Общие правила подписания договоров
Общее для всех договоров аренды – всегда старайтесь прояснить все моменты до подписания. Никогда не подписывайте документ, в котором какие-то разделы оставлены пустыми, например, не вписан размер штрафа за просрочку арендной платы. Учтите, что законы Флориды никак не регулируют размеры таких штрафов, также в них не прописаны льготные периоды для оплаты. Такие моменты необходимо четко указать в договоре.
Взаимоотношения собственника жилья и арендатора
Закон устанавливает определенные рамки поведения и уровень сервиса для хозяина и арендатора.
Права и обязанности хозяина
- Хозяин может посещать сданную недвижимость только с уведомлением «в разумные сроки» (не менее чем за 12 часов, но обычно за сутки или двое), в дневное время (с 7:30 до 20:00) и, конечно, по уважительным причинам – в основном для необходимого ремонта или предоставления других согласованных услуг.
- Он обязан содержать жилье в порядке и вовремя исправлять недостатки. Если домохозяин отказывается решать проблемы с квартирой или домом, вам предстоит непростая процедура с письменным уведомлением и прочими хлопотами, вплоть до вызова его в суд.
- Важно: во все время разбирательства лучше платить арендную плату либо как минимум отложить ее отдельно – при судебном разбирательстве вы будете обязаны внести всю сумму недоплаченной аренды как залог до момента судебного заключения, и это все равно не гарантирует решения в вашу пользу. Поэтому лучше изначально выбирать недвижимость, в которой возникновение существенных проблем не ожидается.
- Арендодатель не имеет права самостоятельно выселять арендатора, отказывать ему в предоставлении необходимых услуг (электричество, газ, вода и прочее) или вывозить его имущество, а также самовольно менять замки. Все это возможно только по решению суда. Интересная деталь – это относится и к гостиницам, и мотелям, поэтому выселение из них (если, конечно, это ваше единственное жилье) должно происходить по той же процедуре, что и выселение из арендованной виллы во Флориде.
Права и обязанности съемщика
Кроме своевременного внесения арендной платы съемщик должен:
- содержать помещение в чистоте и порядке;
- не конфликтовать с соседями;
- не портить имущество;
- соблюдать нормы использования жилой собственности.
На практике последний пункт может приводить к заделыванию дырок в стенах при выезде, если вы решили повесить любимую картину, и к заказу сервиса уборки, потому что самостоятельного вытирания пыли, скорее всего, будет недостаточно. Впрочем, эта уборка порой вносится в контракт – в таком случае стоит проверить ее стоимость. В любом случае, подпишите с владельцем соглашение об отсутствии взаимных претензий при выезде из жилья, и это убережет вас от многих проблем.
Закон также достаточно подробно освещает вариант, когда арендатор по каким-то причинам не платит арендную плату. И хотя выселение происходит только по решению суда, то есть не очень быстро, крайне не рекомендуется до этого доводить. Хотя бы потому, что скрыть факт неоплаты будет сложно и снять следующую недвижимость, особенно в таком востребованном штате, как Флорида, будет очень непросто.
С чего начать
При заключении договора на аренду жилья в США владелец или риелтор потребуют, чтобы вы выполнили определенные условия:
- Доказали свою платежеспособность. Подойдет справка из банка об открытом счете с достаточной суммой (например, для аренды на год или больше), письмо от работодателя, выписка из кредитной истории и другие документы, подтверждающие стабильное финансовое положение или постоянный доход. Если таких документов нет, может помочь внесение арендной платы за длительный срок.
- Для тех, кто уже какое-то время живет в Америке, надо указать прошлый адрес. Для этого обычно служат пришедшие на ваш прошлый адрес счета за коммунальные услуги, которые стоит сохранять. Впрочем, сохранять нужно и любую переписку с риелторами и домовладельцами – без документов вам будет очень сложно что-то доказать, если возникнет такая необходимость.
- Показали историю своих прежних арендных взаимоотношений, если она есть.
Проверка предоставленных данных может быть платной для съемщика.
Первым делом при въезде обязательно зафиксируйте состояние апартаментов – заполните и подпишите с арендодателем список всех поломанных или отсутствующих обязательных предметов (например, водонагреватель) и тщательно сфотографируйте все, что внушает хоть какие-то сомнения, даже грязное окно. По закону лендлорд обязан предоставить жилье в удовлетворительном виде, если это не так, но вы все равно хотите его снять, все несоответствия должны быть отражены в договоре. К слову, выведение грызунов и термитов, вывоз мусора и чистота мест общего пользования − также в зоне ответственности собственника.
Билль о правах арендатора
С мая 2022 года в округе Miami-Dade (крупнейший округ Флориды, столица – Майами) арендодатель обязан выдавать арендатору билль о правах арендатора, в числе которых зафиксированы:
- Право арендатора самостоятельно сделать необходимый ремонт в помещении и вычесть его сумму из арендной платы. Конечно, для этого нужно уведомление от съемщика и последующее бездействие владельца жилья, оценка ремонта от лицензированных специалистов и сохраненные чеки за работу и материалы.
- Разнообразные обязанности о передаче информации арендатору, в том числе о признании здания небезопасным и о смене владельца помещения.
- Минимальный срок предупреждения о повышении арендной платы увеличен более чем на 5% − до 60 дней.
Также билль включает многие другие изменения, в основном направленные на улучшение условий для снимающих жилье. Поскольку именно в этом округе был зафиксирован самый высокий уровень конкуренции за арендуемое жилье в 2022 году (при 14 претендентах на одно арендуемое жилье по США в общем, в Майами это число вырастает до 31 человека), такие изменения явно назрели.
В целом билль – примечательный шаг на пути к повышению уровня юридической защищенности арендаторов жилья в штате.