En 2022, la législature de la Floride a adopté une série de lois affectant près de 1,5 million de Condominiums à travers l'état, ainsi que 28 000 associations chargées de contrôler l'immobilier. Ces changements comprennent des règles strictes régissant l'entretien des immeubles d'habitation, le calendrier des contrôles structurels, ainsi que la gestion des budgets et des réserves des associations.
La nouvelle législation a apporté de nombreux soins à certains résidents et associations qui ont dû faire face à des réparations coûteuses dans les délais qui approchent. Les Condominiums vieillissants rencontrent des difficultés particulières à mesure qu'ils se rapprochent de l'obsolescence fonctionnelle, ce qui rend le terrain sur lequel ils sont situés plus précieux que les bâtiments eux-mêmes.
«Dans certains cas, les associations contournent l'application des nouvelles lois en faveur de la vente complète de leurs biens. Cette dynamique augmente l'offre de terrains abordables et élargit les opportunités pour les promoteurs et les investisseurs qui concluent des transactions en Floride», explique carter McDowell, porte – parole de Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations Group.
La croissance démographique record alimente la chasse aux terrains à bâtir
Étant une péninsule entourée d'eau sur trois côtés, la Floride est un marché aux ressources foncières limitées et le nombre de terrains disponibles à construire est limité. Cette pénurie de terres est aggravée par une recrudescence de nouveaux résidents. Le Census bureau rapporte que 320 000 américains ont déménagé en Floride en 2022, soit plus que tout autre état.
Cette croissance démographique alimente la demande historique de propriétés résidentielles et commerciales dans les communautés de toute la Floride, plaçant les Condominiums vieillissants mûrs pour la rénovation sous le regard des promoteurs immobiliers d'autres États à la recherche d'une opportunité d'entrée sur le marché.
«Bien que l'immobilier mis en vente publiquement ait tendance à susciter une vive concurrence, identifier les Condominiums non marchands dont les résidents seraient prêts à vendre leur part est en partie un art, en partie une science», explique Anthony de Jurre, porte – parole du groupe de développement et de relations gouvernementales Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations.
En vertu de la législation adoptée en 2022, chaque condo en Floride de plus de 30 ans doit subir une évaluation structurelle effectuée par un ingénieur certifié. Les résultats de l'étude doivent être communiqués à la municipalité locale. Ces rapports finissent par devenir publics, devenant une source d'information précieuse.
«Une analyse minutieuse de ces rapports d'Ingénierie, associée à une compréhension approfondie de l'utilisation des terres locales et des autorisations de zonage, permet à l'œil nu de déterminer quelles propriétés méritent d'être surveillées», ajoute Anthony de Jurre.
Les opportunités d'investissement s'étendent bien au-delà du front de mer
La récente vague de démolition de Condominiums dans le Sud de la Floride s'est concentrée sur les zones côtières haut de gamme destinées à être réaménagées en résidences de luxe ou en hôtels.
Cependant, un examen plus approfondi des Condominiums vieillissants de Floride montre que beaucoup de ces propriétés sont situées loin du littoral. Dans de nombreux cas, les anciennes propriétés situées à l'intérieur de la péninsule peuvent être achetées à un prix unitaire inférieur et bénéficier d'un zonage plus flexible.
«Beaucoup d'attention a été accordée au littoral, mais dans de nombreux cas, il y a encore plus d'opportunités à l'intérieur de la péninsule», a déclaré Sarah Barley Herald, porte – parole du Bilzin Sumberg's Land Development & Government Relations Group, qui se concentre sur les partenariats public-privé, le logement abordable et la mise en valeur des terres.
"Des terrains conçus pour des logements abordables et commercialisables aux bureaux et aux magasins, l'achat de biens immobiliers domestiques à un prix inférieur peut conduire à des investissements à long terme plus rentables. La clé pour maximiser les profits est de comprendre ce qui peut être construit et à quel prix, avant d'effectuer un achat», ajoute Herald.